stat4u

Od maja 2016 roku obowiązują bardzo restrykcyjne przepisy dotyczące obrotu gruntami rolnymi. Zgodnie z nimi nabywcą nieruchomości rolnej może być głównie rolnik indywidualny. Co prawda przepisy dopuszczają pewne wyjątki, jednakże one również są mocno ograniczające.


To właśnie troska o rolników była głównym powodem zmian według pomysłodawców. Wiele wskazuje na to, że ustawa zostanie nieco złagodzona. Obecnie osoby, które nie są rolnikami, mogą kupić 30 arów ziemi rolnej. Natomiast od 0,3 ha w górę może nabyć jedynie mieszkaniec gminy posiadający kwalifikacje rolnicze i gospodarstwo do 300 ha. Bez dodatkowych formalności ziemię rolną mogą kupować jednostki samorządu terytorialnego, Agencja Nieruchomości Rolnych, Kościół Katolicki i inne związki wyznaniowe. Niewykluczone, że to się zmieni, a możliwa do zakupu powierzchnia będzie wynosić 1 hektar. Od początku wiele osób podkreślało, że przepisy ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa są zbyt rygorystyczne. Jak zapowiedział w TVN24 Jan Ardanowski, minister rolnictwa, skłania się on ku temu, żeby podnieść limit ziemi dostępnej dla nie-rolników do jednego hektara. Ma to pozwolić na osiedlanie się na wsi ludzi, którzy chcą mieć "większy ogród lub sad". Projekt zmiany przepisów ma trafić do Sejmu jesienią. Umożliwienie kupna gruntu do jednego hektara z pewnością ożywiłoby rynek obrotu ziemią rolną.

Wszystko wskazuje na to, że od stycznia 2019 roku zmienią się przepisy, które dotyczą wszystkich, którzy mają mieszkania w blokach lub domy stojące na gruntach o statusie wieczystej dzierżawy. Staną się oni właścicielami gruntów.


Konieczne będzie jednak wniesienie opłaty. Będzie ona rozłożona na 20 lat. Ci, którzy zdecydują się na jednorazową wpłatę, mogą liczyć na to, że zapłacą nawet połowę mniej. Co więcej, nie będzie konieczna wizyta u notariusza. Wystarczy zaświadczenie wójta gminy czy burmistrza miasta. Zmienią się zapisy w księgach wieczystych, gdzie zamiast wieczystego użytkowania pojawi się "własność". Ile będzie wynosić opłata? Przez 20 lat trzeba będzie płacić tyle, ile stanowiła wysokość rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste obowiązujące 1 stycznia 2018 roku. Ta opłata nie będzie podwyższana. Zmiany mają na celu uwłaszczenie milionów Polaków, którzy mieszkają w blokach lub w domach wybudowanych na gruntach oddanych spółdzielniom lub wspólnotom na zasadach prawa wieczystego użytkowania. Sprawa dotyczy też gruntów zabudowanych garażami i przeznaczonych na miejsca postojowe. 

Skutki wejścia w życie przepisów o obrocie ziemią są już widoczne na rynku nieruchomości. Obrót ziemią znacznie zwolnił, a ceny spadły. Szczególnie jest to zauważalne w przypadku ziemi, która mogłaby być wykorzystywana do celów innych niż rolne.


Jak się okazuje, coraz więcej właścicieli nie chce sprzedawać swoich gruntów, ponieważ nie są zadowoleni z proponowanych cen. Ziemia od wielu lat wciąż drożała. Teraz sytuacja jest zupełnie inna. Ceny spadają. Jeszcze w 2004 roku za hektar trzeba było zapłacić ok. 7 tys. złotych. W 2015 roku – ok. 40 tys. zł. Najwyższe ceny dotyczyły ziemi rolnej w granicach miast. Obecnie specjaliści spodziewają się dalszych spadków cen. Nowe regulacje, poza małymi wyjątkami, pozwalają na zakup ziemi wyłącznie rolnikom. Co więcej, klient, który kupi ziemię, nie może jej sprzedać przez 10 lat. 

Wzrost cen może dotyczyć jedynie ziemi przeznaczonej na inne cele niż rolne (z warunkami zabudowy). Takie grunty np. w bezpośrednim sąsiedztwie miast mogą interesować deweloperów. 

Warto dodać, że ustawę, która weszła w życie 1 maja tego roku, zaskarżył do Trybunału Konstytucyjnego, Rzecznik Praw Obywatelskich

Średnia cena gruntów rolnych w III kwartale 2014 r. wyniosła 24 670 zł za 1 ha. Oznacza to, że w odniesieniu do II kwartału 2014 roku nastąpił wzrost średniej ceny o 1081 zł tj. 4,6%, natomiast porównując III kwartał bieżącego roku do III kwartału roku ubiegłego, to obserwujemy wzrost ceny o 2714 zł tj. o 12,4%.


Średnia cena za 1 ha w województwie pomorskim wyniosła 28 267 złotych. 

Warto dodać, że średnią cenę sprzedaży 1 hektara gruntów rolnych w III kw. 2014 r. określono na podstawie zawartych w tym czasie prawie 2,9 tys. umów i sprzedanych prawie 23,3 tys. ha gruntów. Cena 1 ha gruntów rolnych przekroczyła poziom 30 tys. zł jedynie w 3 województwach: wielkopolskim – 38 626 zł/ha, śląskim – 38 417 i opolskim – 36 122 zł/ha. Natomiast najtańsza ziemia rolna była w województwach: świętokrzyskim – 13 993 zł/ha, podlaskim – 16 198 zł/ha, i podkarpackim – 16 852 zł/ha. Największy wzrost średnich cen w III kwartale br. w odniesieniu do II kw. 2014 r. nastąpił w województwie śląskim.

Ze sprzedanych w III kw. br. prawie 23,3 tys. ha, najwięcej gruntów Agencja sprzedała w grupie obszarowej 10-100 ha – ponad 12,5 tys. ha, najmniej natomiast w grupie do 1 ha – prawie 530 ha. Natomiast z zawartych w tym okresie prawie 2,9 tys. umów sprzedaży, najwięcej dotyczyło nieruchomości do 1 ha – 1405 i w przedziale 1-10 ha – 986. Najmniej umów zawarto na powierzchnię powyżej 300 ha – tylko 7.